封自家陽(yáng)臺(tái)成被告，一審敗訴。今年2月，四川成都綠城·誠(chéng)園一期小區(qū)物業(yè)發(fā)出的一紙告示，在網(wǎng)絡(luò)引發(fā)熱議。物業(yè)在針對(duì)小區(qū)一封陽(yáng)臺(tái)業(yè)主的訴訟中獲勝，當(dāng)事業(yè)主被一審法院判決限期拆除。因封陽(yáng)臺(tái)而被物業(yè)起訴的案件在全國(guó)較為罕見(jiàn)，爭(zhēng)議背后，封陽(yáng)臺(tái)到底是不是個(gè)人的事？
8月19日，記者從被告業(yè)主高先生處獲悉，8月12日，成都市中級(jí)人民法院二審宣判：撤銷一審判決，并駁回物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。據(jù)了解，該判決為終審判決，這也意味著，該小區(qū)業(yè)主可以封自家陽(yáng)臺(tái)了。
案情回顧
業(yè)主封自家陽(yáng)臺(tái)被物業(yè)告
一審業(yè)主輸了
綠城·誠(chéng)園一期小區(qū)位于雙流區(qū)怡心湖板塊，于2020年年底陸續(xù)交付。交房之后，陸續(xù)有十余戶業(yè)主將自家陽(yáng)臺(tái)封上。據(jù)了解，小區(qū)1至4棟房屋因?yàn)榕R街，開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)就已統(tǒng)一封了陽(yáng)臺(tái)，其他樓棟則為開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)。
2021年11月，小區(qū)物業(yè)將小區(qū)首位自行封陽(yáng)臺(tái)的業(yè)主高先生告上法庭，要求他立即拆除已封閉的陽(yáng)臺(tái)并恢復(fù)原狀。物業(yè)認(rèn)為，根據(jù)業(yè)主購(gòu)房時(shí)簽訂的《誠(chéng)園小區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約》，業(yè)主在物業(yè)使用中，原則上不得封閉陽(yáng)臺(tái)。如需封閉陽(yáng)臺(tái)，需經(jīng)全體業(yè)主表決，面積和戶數(shù)均需達(dá)到“兩個(gè)2/3”(專有部分占相關(guān)建筑總面積2/3，業(yè)主占總?cè)藬?shù)2/3)以上業(yè)主的同意，并按統(tǒng)一方案實(shí)施。而經(jīng)業(yè)主投票表決，結(jié)果未達(dá)要求。因此，高先生自行封閉陽(yáng)臺(tái)的行為，有違誠(chéng)實(shí)信用原則。
一審中，成都市雙流區(qū)人民法院支持了小區(qū)物業(yè)的訴訟請(qǐng)求，認(rèn)為高先生的行為妨礙了物業(yè)的服務(wù)和管理，有違《規(guī)約》，判決高先生在判決生效起15日之內(nèi)，拆除違規(guī)封閉的陽(yáng)臺(tái)并恢復(fù)原貌。
對(duì)此，高先生表示不服，他認(rèn)為陽(yáng)臺(tái)并不是公攤區(qū)域，是自己的專屬區(qū)域，“是自己的事，不需要讓他人來(lái)決定能不能封”。隨后提起上訴。
而小區(qū)里不同意封陽(yáng)臺(tái)的業(yè)主認(rèn)為，封陽(yáng)臺(tái)不僅影響小區(qū)外立面美觀，還影響小區(qū)價(jià)值，因此堅(jiān)決不同意。
業(yè)主上訴
二審法院：
物業(yè)作為物業(yè)服務(wù)人無(wú)權(quán)決定是否拆除
8月19日，記者從高先生處獲悉，該案二審已于8月12日宣判，判決撤銷了一審判決，并駁回物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。
二審法院認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是綠城物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求能否依據(jù)《誠(chéng)園小區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約》等的規(guī)定得到支持。成都市中級(jí)人民法院認(rèn)為，《民法典》中明確業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。本案中，房屋陽(yáng)臺(tái)作為房屋主體的特定部分，在構(gòu)造和使用上均具有獨(dú)立性，屬于房屋的專有部分。高先生封閉陽(yáng)臺(tái)是在陽(yáng)臺(tái)內(nèi)封閉，且與開(kāi)發(fā)商交房前已封閉了陽(yáng)臺(tái)的小區(qū)1棟至4棟的樣式風(fēng)格和顏色一致，比之前的開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)對(duì)人身安全具有更好的保護(hù)作用，也更隔音，舒適性更好。退一步講，若高先生封閉陽(yáng)臺(tái)超出了陽(yáng)臺(tái)及外墻，構(gòu)成了違法搭建，依照相關(guān)規(guī)定，也只有相關(guān)行政機(jī)關(guān)才有權(quán)決定是否拆除。
本案中，物業(yè)公司與高先生是物業(yè)服務(wù)關(guān)系，物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)人，要求其服務(wù)的業(yè)主立即拆除已封閉的陽(yáng)臺(tái)并恢復(fù)原狀，在法律上沒(méi)有明確規(guī)定。且物業(yè)未提供證據(jù)證明封閉陽(yáng)臺(tái)危及建筑物安全、損害其他業(yè)主合法權(quán)益，也未提供證據(jù)證明高先生有實(shí)施妨礙物業(yè)服務(wù)與管理的行為。
法院判決
撤銷一審判決
小區(qū)業(yè)主可以封陽(yáng)臺(tái)
此外，小區(qū)的1棟至4棟在交房前已封閉陽(yáng)臺(tái)，這說(shuō)明無(wú)論是開(kāi)發(fā)商交房前封陽(yáng)臺(tái)，還是交房后業(yè)主自己封陽(yáng)臺(tái)，在小區(qū)內(nèi)是有先例的，并不是絕對(duì)禁止的，在現(xiàn)實(shí)生活中，目前成都市內(nèi)絕大多數(shù)高層建筑，從安全性、居住舒適度及私密保護(hù)等方面考慮，也并不是嚴(yán)格禁止業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)，而是對(duì)全小區(qū)封閉陽(yáng)臺(tái)的樣式風(fēng)格及顏色等做統(tǒng)一要求。
高先生在全小區(qū)尚未達(dá)成共識(shí)的情況下，依照先前已統(tǒng)一封閉陽(yáng)臺(tái)的樓棟樣式風(fēng)格及顏色封閉自家陽(yáng)臺(tái)，既未危及建筑物的安全，又未損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，也未實(shí)施妨礙物業(yè)服務(wù)與管理的行為，因此，二審法院認(rèn)為一審法院要求高先生拆除自家封閉陽(yáng)臺(tái)并恢復(fù)原狀的判決無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予糾正。最終二審法院判決高先生的上訴請(qǐng)求成立，在撤銷一審判決的同時(shí)，也駁回了綠城物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。
據(jù)了解，該判決為終審判決。
8月19日，在拿到二審判決書(shū)后，高先生非常高興。不過(guò)小區(qū)部分業(yè)主很是不滿，認(rèn)為依據(jù)《小區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約》，封陽(yáng)臺(tái)業(yè)主及開(kāi)發(fā)商違約了，他們將保留起訴封陽(yáng)臺(tái)業(yè)主及開(kāi)發(fā)商的權(quán)利，“要求賠償小區(qū)掉價(jià)的損失?！?/p>
新聞鏈接
因封陽(yáng)臺(tái)鬧上法庭并非個(gè)案
業(yè)主有贏有輸
綠城小區(qū)并非個(gè)案，記者了解到，北京法院就曾駁回北京市大成物業(yè)管理公司要求判決12名業(yè)主拆除已封閉的陽(yáng)臺(tái)、恢復(fù)原狀的要求。法院認(rèn)為，鑒于12名被告封閉陽(yáng)臺(tái)使用的材料及樣式統(tǒng)一，并未影響小區(qū)內(nèi)的整體美觀、市容環(huán)境及其他公共利益，故對(duì)物業(yè)的訴訟請(qǐng)求不予支持。
但也并非所有業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)的訴求都能得到法院支持。成都仁恒濱河灣小區(qū)就有過(guò)類似判例。
在此前物業(yè)與業(yè)主簽訂的《臨時(shí)管理規(guī)約》中，他們?cè)s定業(yè)主不得擅自封陽(yáng)臺(tái)，封陽(yáng)臺(tái)需經(jīng)全體業(yè)主表決。該案從2015年起，歷時(shí)5年，經(jīng)歷3次判決，最終四川高院認(rèn)定業(yè)主敗訴。
四川高院終審認(rèn)為，《規(guī)約》中“不得擅自封閉陽(yáng)臺(tái)”的條款對(duì)業(yè)主具有拘束力?！跋拗茦I(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)是要求業(yè)主在法律范圍內(nèi)合法行使權(quán)利……并非對(duì)業(yè)主物權(quán)的限制，且(限制業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái))有利于維護(hù)小區(qū)環(huán)境美觀以及小區(qū)全體業(yè)主的整體利益?！?/p>
2019年，杭州業(yè)主王先生也輸?shù)袅斯偎?。起因是他在裝修房子時(shí)不理睬物業(yè)勸阻，封了自家陽(yáng)臺(tái)，物業(yè)從頂樓吊繩子，強(qiáng)行拆除陽(yáng)臺(tái)，之后王先生將物業(yè)告上法庭。杭州中院判決駁回了王先生的訴請(qǐng)。因?yàn)橥跸壬谫I(mǎi)房時(shí)，簽下的“管理約定”中就規(guī)定“不得封陽(yáng)臺(tái)”，“該承諾及與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，均是雙方真實(shí)意思的表示，內(nèi)容不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此合法有效”。
在法律層面，對(duì)于業(yè)主與物業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》《業(yè)主公約》等，部分法律人士認(rèn)為，這些合同不具有法律效力，因?yàn)樗鼈儗儆诜墙?jīng)雙方協(xié)商的不平等、不合理的無(wú)效合同。但從實(shí)際判例來(lái)看，法院對(duì)于經(jīng)業(yè)主簽字認(rèn)可的、不違反法律法規(guī)的合同也認(rèn)定為合法有效。法律人士建議，若業(yè)主對(duì)《臨時(shí)業(yè)主公約》等有疑問(wèn)，可在成立業(yè)主大會(huì)后由業(yè)主大會(huì)提出修改或重新制定新的公約。
編輯 陳程
