南國(guó)早報(bào)全媒體記者：趙敏
既然架空層可以好好利用，為什么大多數(shù)小區(qū)一直“架空”？架空層的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬，到底歸開發(fā)商還是業(yè)主所有？開發(fā)商及物管公司如何設(shè)計(jì)及維護(hù)，才能滿足全齡化業(yè)主需求？針對(duì)這一系列問題，記者深入采訪了業(yè)主和開發(fā)商及物管公司等各方以及有關(guān)部門和建筑設(shè)計(jì)專家。
▲南寧一小區(qū)將架空層打造成兒童樂園。本文圖片均由南國(guó)早報(bào)客戶端記者 趙敏攝
寧愿一直被“架空”，為何？
采訪中，不少業(yè)主、開發(fā)商及物管公司均向記者表示，架空層的利用方式直接影響業(yè)主居住幸福感，但對(duì)于大多數(shù)小區(qū)寧可閑置架空層的原因，他們各有說辭。
住在南寧市青秀區(qū)一小區(qū)的業(yè)主告訴記者，小區(qū)的架空層曾被改為快遞驛站和停車位，但因二者都會(huì)產(chǎn)生收益，而業(yè)委會(huì)與物管公司對(duì)其中的收益所得存在爭(zhēng)奪，后來干脆一直“架空”著。
一家房地產(chǎn)公司總經(jīng)理梁先生告訴記者，上世紀(jì)90年代，南方的開發(fā)商開始做架空層，因有通風(fēng)、防潮、采光好等好處，逐漸被復(fù)制開來，政府在園林環(huán)境方面也給了不少支持。但后因做成停車位造成人車混行、環(huán)境亂，相關(guān)部門提出人車分流，將停車位全部下地，架空層由此又騰出來了。另外，地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)越來越薄，為節(jié)約成本，又默默取消了架空層的規(guī)劃設(shè)計(jì)。
一家物管公司經(jīng)理則告訴記者，架空層做得漂亮些，物管公司后期維護(hù)會(huì)較困難，如果維護(hù)不好，會(huì)因設(shè)施破損無(wú)人修、環(huán)境臟亂差成雞肋；如果維護(hù)得好，“誰(shuí)出錢？誰(shuí)享用？”又變成了業(yè)主和物管公司的利益扯皮點(diǎn)。
▲南寧一小區(qū)將架空層打造成會(huì)客廳。
符合綠化和層高，可不計(jì)入容積率
●對(duì)于架空層，有關(guān)法律法規(guī)是如何規(guī)定的？所有權(quán)歸誰(shuí)？
5月23日，南寧市自然資源局回復(fù)記者稱，根據(jù)《南寧市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2011年版）（下簡(jiǎn)稱《技術(shù)規(guī)定》）的有關(guān)內(nèi)容，組團(tuán)及以上居住區(qū)項(xiàng)目的非沿街高層住宅首層均應(yīng)設(shè)置架空層，18層及以上居住區(qū)的居住建筑宜在中部或5層以上設(shè)置架空層或通透空間，建筑架空層（含首層和樓層架空層）的層高不小于3.6米。根據(jù)《民法典》有關(guān)規(guī)定，架空層的非專有部分應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。
●可用作什么？
如果架空層被開發(fā)商或物業(yè)公司擅自改作其他用途，有關(guān)部門如何處理？根據(jù)《技術(shù)規(guī)定》內(nèi)容，架空層可用于綠化、休閑、停車等公共場(chǎng)所使用，不作為經(jīng)營(yíng)和管理用途。此外，擅自修改架空層用途的行為也違反了本地城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的有關(guān)規(guī)定，該局發(fā)現(xiàn)后會(huì)及時(shí)將線索移交項(xiàng)目所在地城管綜合執(zhí)法部門組織查處。
●在設(shè)計(jì)利用上又有何鼓勵(lì)？
為鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)項(xiàng)目工程規(guī)劃審批階段積極設(shè)計(jì)架空層以滿足小區(qū)業(yè)主的生活需求，《技術(shù)規(guī)定》明確指出，符合綠化和層高規(guī)定要求的建筑架空層，其建筑面積可不計(jì)入容積率。
▲南寧一小區(qū)將架空層打造成以大象為主題的泛會(huì)所。
專家推薦實(shí)用場(chǎng)景型，認(rèn)為比較適合全民化
如何更好地設(shè)計(jì)架空層呢？對(duì)此，高級(jí)園林工程師、華藍(lán)設(shè)計(jì)（集團(tuán)）有限公司景觀院副院長(zhǎng)兼風(fēng)景所所長(zhǎng)帥民曦分析說，目前居住區(qū)的架空層分有三種類型，第一種是做成停車位或者電箱設(shè)備層等，但使用和視覺感官效果很差；第二種是做純觀賞型的，將園林綠化引入到架空層，到后期容易逐漸荒廢；第三種是實(shí)用場(chǎng)景類型，比如鄰里空間型、健康實(shí)用型和教育型。
“第三種實(shí)用場(chǎng)景型比較適合全民化，在上海等一線城市廣受業(yè)主歡迎?！睅浢耜卣f，鄰里空間型往往作為公共會(huì)客廳；健康實(shí)用型主要是擺放健身器材或兒童游樂器材；教育型主要是兒童讀書屋。但在后期維護(hù)中，需要物管公司適當(dāng)投入管理維護(hù)和社區(qū)公約約束。
國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師、華藍(lán)設(shè)計(jì)（集團(tuán)）有限公司副總建筑師劉西分析說，南寧的氣候條件非常需要架空層，但目前很多個(gè)小區(qū)的架空層都沒有規(guī)劃好。她表示，南寧可以參考上海等一線城市架空層設(shè)計(jì)案例，將屋頂一起利用起來，做出一個(gè)從底部架空層到中間業(yè)主居住層再到屋頂?shù)牧Ⅲw垂直社區(qū)。
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編輯 戴昕明
