原本要建3棟樓的區(qū)域，卻要調(diào)整規(guī)劃建5棟樓，樓間距將由40多米縮短至20多米，也影響了窗外的江景景觀。這樣的規(guī)劃調(diào)整申請(qǐng)，正在裝修房子的業(yè)主們不知情，新近買房的“準(zhǔn)業(yè)主”表示也不知情。
這是柳州彰泰江與城小區(qū)部分業(yè)主近期遭遇的鬧心事。業(yè)主認(rèn)為自己的利益已受損，于是喊話房開(kāi)：“還我樓間距，還我江景！”
業(yè)主投訴：
小區(qū)計(jì)劃增建兩棟樓，房開(kāi)卻未告知
4月底，柳州彰泰江與城小區(qū)的多名業(yè)主在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)反映他們的遭遇，并喊話房開(kāi)：“還我樓間距，還我江景！”
▲柳州彰泰江與城三期。
“如果不是有業(yè)主發(fā)現(xiàn)這件事，我們至今蒙在鼓里?！币幻麡I(yè)主告訴記者，4月20日，23棟的一名業(yè)主無(wú)意間看到柳州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布在官網(wǎng)上的《“彰泰江與城”規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、規(guī)劃總平圖調(diào)整公示》，隨后該業(yè)主把這一消息發(fā)到業(yè)主微信群后，群里的不少業(yè)主稱他們并不知情，樓棟的公告欄里也沒(méi)有相關(guān)公示。
▲《“彰泰江與城”規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、規(guī)劃總平圖調(diào)整公示》。
該小區(qū)多名業(yè)主稱，當(dāng)初購(gòu)房時(shí)，房開(kāi)通過(guò)宣傳冊(cè)、沙盤(pán)展示、銷售承諾等方式，向業(yè)主展示了小區(qū)的既定規(guī)劃，以及小區(qū)的規(guī)劃、采光和樓間距等，這些都是業(yè)主們作出購(gòu)房決策的重要依據(jù)。
如今，開(kāi)發(fā)商在未充分征求業(yè)主意見(jiàn)、未履行必要告知義務(wù)等情況下申請(qǐng)?jiān)鼋菞?。業(yè)主們認(rèn)為，該行為違反了與業(yè)主的契約精神。此外，樓間距縮水、建筑密度增加、車位配比縮水等規(guī)劃調(diào)整，也影響了業(yè)主的居住品質(zhì)，侵害了業(yè)主的利益。
▲業(yè)主制作的樓間距調(diào)整前后對(duì)比圖。業(yè)主供圖
部分業(yè)主指出，購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議中有關(guān)“在不影響買受人所購(gòu)房產(chǎn)套內(nèi)使用功能和房產(chǎn)質(zhì)量的情況下，買受人同意出賣人對(duì)項(xiàng)目未售部分的規(guī)劃和設(shè)計(jì)進(jìn)行變更(包括但不限于項(xiàng)目已經(jīng)施工或未施工區(qū)域的規(guī)劃和設(shè)計(jì)變更)，出賣人無(wú)需另行征得買受人同意，也無(wú)需另行通知買受人，且買受人同意不以此為由要求退房或要求出賣人承擔(dān)任何的責(zé)任、支付任何賠償”的相關(guān)格式條款，是房開(kāi)在預(yù)先擬定免除己方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任的條款，屬于《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十七條規(guī)定無(wú)效的格式條款。
業(yè)主購(gòu)買房屋的核心價(jià)值包含公共空間、配套設(shè)施及居住環(huán)境，開(kāi)發(fā)商不得以“不影響套內(nèi)”為由逃避責(zé)任。業(yè)主認(rèn)為，主合同第十條明確要求規(guī)劃變更需書(shū)面通知，但房開(kāi)以補(bǔ)充協(xié)議篡改核心義務(wù)，企圖規(guī)避法律責(zé)任。
▲購(gòu)房主合同和補(bǔ)充協(xié)議。業(yè)主供圖
此外，還有部分業(yè)主投訴，購(gòu)房時(shí)簽的《委托服務(wù)協(xié)議》，其中的服務(wù)內(nèi)容，如購(gòu)房相關(guān)事宜的咨詢、指導(dǎo)、辦理《商品房買賣合同》備案或預(yù)告登記手續(xù)等服務(wù)，都是銷售人員應(yīng)該提供的服務(wù)，不應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)。
“準(zhǔn)業(yè)主”投訴：
交購(gòu)房定金前不知情，協(xié)商退定金被拒
“如果知道可能增加樓棟，我不可能去買這個(gè)小區(qū)的房子?！薄皽?zhǔn)業(yè)主”韋先生告訴記者，5月初他到彰泰江與城營(yíng)銷中心看房時(shí)，沙盤(pán)上26棟的區(qū)域放著一個(gè)牌子，上面寫(xiě)著“產(chǎn)品調(diào)規(guī)中”。
▲沙盤(pán)顯示，26棟“產(chǎn)品調(diào)規(guī)中”。
韋先生說(shuō)，銷售人員當(dāng)時(shí)并未告訴他小區(qū)的未施工區(qū)域擬增建樓棟，更沒(méi)有告訴他該調(diào)整已經(jīng)公示了。看完一份不增建樓棟的規(guī)劃宣傳冊(cè)后，他支付了購(gòu)房定金，并簽了一套商品房《定購(gòu)書(shū)》。
▲韋先生說(shuō)，這是看房時(shí)銷售人員給他們的宣傳冊(cè)，冊(cè)子上的規(guī)劃顯示不增建樓棟。受訪者供圖
幾天后，在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)得知彰泰江與城三期擬調(diào)整規(guī)劃增建樓棟的消息，韋先生覺(jué)得自己被騙了，于是前往營(yíng)銷中心與銷售人員協(xié)商退購(gòu)房定金事宜。
“協(xié)商不下，定金退不了，反而叫我去交尾款?！?月16日，韋先生的妻子收到銷售人員發(fā)來(lái)的消息：“您于2025年5月15日咨詢小區(qū)未建設(shè)區(qū)域調(diào)規(guī)事宜，是基于城市發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域配套升級(jí)需求，提升項(xiàng)目綜合價(jià)值，所有變更均嚴(yán)格遵循相關(guān)法律法規(guī)，履行了必要的報(bào)批程序，調(diào)規(guī)審批結(jié)果還在進(jìn)行中，最終以政府相關(guān)部門最終批文為準(zhǔn)?！?/p>
銷售人員通知韋先生：“根據(jù)《定購(gòu)書(shū)》雙方約定，您應(yīng)當(dāng)于2025年5月15日前與我司簽訂所認(rèn)購(gòu)商品房的《商品房買賣合同》并支付約定的首期房款，如逾期未來(lái)簽約視為您放棄認(rèn)購(gòu)該商品房的權(quán)利，我司將按《定購(gòu)書(shū)》終止定購(gòu)有關(guān)條款執(zhí)行……望您在百忙中抽空于收到本通知3日內(nèi)攜帶相關(guān)資料前來(lái)我司簽署《商品房買賣合同》，避免不必要損失的發(fā)生?！?/p>
▲銷售人員發(fā)給韋先生妻子的消息。受訪者供圖
看完以上消息，韋先生的態(tài)度很堅(jiān)決。他說(shuō)，如果小區(qū)不增建樓棟，他會(huì)支付約定的房款。如果調(diào)整規(guī)劃增建兩棟樓，他不想購(gòu)買該小區(qū)的商品房了，并考慮通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益。
沙盤(pán)顯示“產(chǎn)品調(diào)規(guī)中”
房開(kāi)未接受采訪
5月14日下午，記者在23棟一戶業(yè)主家中看到，窗外未施工區(qū)域視野開(kāi)闊。如果未施工區(qū)域只建3棟樓，業(yè)主表示對(duì)他們家的視野影響不大，但是如果調(diào)整規(guī)劃增建兩棟樓，房子的價(jià)值將會(huì)縮水。
當(dāng)日下午，記者前往彰泰江與城小區(qū)，在小區(qū)23棟的公告欄和營(yíng)銷中心，均未看到《“彰泰江與城”規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、規(guī)劃總平圖調(diào)整公示》。經(jīng)業(yè)主指引，在距離小區(qū)三期大門100多米遠(yuǎn)的商業(yè)綜合體建筑的玻璃門上，記者看到了調(diào)整公示圖，圖上可見(jiàn)小區(qū)規(guī)劃調(diào)整前后的變化。
▲彰泰江與城小區(qū)三期未施工區(qū)域。業(yè)主供圖
在彰泰江與城小區(qū)營(yíng)銷中心，記者看到沙盤(pán)上23棟和25棟附近的未施工區(qū)域，僅放置了26棟的樓棟牌。26棟的樓棟牌旁有一個(gè)藍(lán)色牌子，牌子上寫(xiě)著“產(chǎn)品調(diào)規(guī)中”。
▲業(yè)主在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)投訴小區(qū)調(diào)整規(guī)劃。網(wǎng)絡(luò)截圖
為了了解業(yè)主投訴房開(kāi)調(diào)整規(guī)劃一事的原委，記者三次前往彰泰江與城小區(qū)營(yíng)銷中心，表明身份并提出采訪要求，接待記者的工作人員表示他們的負(fù)責(zé)人不在。
5月15日，記者再次前往彰泰江與城小區(qū)營(yíng)銷中心提出采訪要求時(shí)，接待記者的工作人員稱，他們需向公司有關(guān)部門請(qǐng)示采訪事宜，讓記者留下聯(lián)系方式。但截至記者發(fā)稿，記者沒(méi)有得到采訪回復(fù)。
聽(tīng)證會(huì)上業(yè)主提交反對(duì)意見(jiàn)
規(guī)劃調(diào)整是否批準(zhǔn)待公布
記者通過(guò)查詢柳州市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)得知，該局于3月27日發(fā)布了《“彰泰江與城”規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、規(guī)劃總平圖調(diào)整公示》，公示時(shí)間為2025年3月27日至2025年4月25日。
▲業(yè)主5月10日在商業(yè)綜合體建筑玻璃門上看到《“彰泰江與城”規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、規(guī)劃總平圖調(diào)整公示》后制圖。業(yè)主供圖
根據(jù)公示，柳州泰進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)位于柳州市靜蘭村地塊的“彰泰江與城”項(xiàng)目規(guī)劃總平圖（2020—322#）曾于2020年11月10日經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)?，F(xiàn)柳州泰進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司根據(jù)實(shí)際開(kāi)發(fā)建設(shè)需要提出申請(qǐng)，擬對(duì)“彰泰江與城”項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、規(guī)劃總平面圖進(jìn)行調(diào)整。
地塊三“住宅配套機(jī)動(dòng)車停車位不少于1.5車位/戶”調(diào)整為“住宅配套機(jī)動(dòng)車停車位不少于1.2車位/戶”。地塊三新增40#樓、41#樓，未施工區(qū)域由原來(lái)的3棟樓調(diào)整為5棟樓，整個(gè)地塊三由原來(lái)的9棟樓調(diào)整為11棟樓，調(diào)整后建筑間距滿足規(guī)劃及相應(yīng)現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范要求。
除公示所述調(diào)整外，項(xiàng)目容積率、綠地率指標(biāo)及其他規(guī)劃內(nèi)容均不變。公示的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件調(diào)整的必要性和規(guī)劃總平面圖的合規(guī)性已經(jīng)柳州市自然資源和規(guī)劃局初步審查。
▲《“彰泰江與城”規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、規(guī)劃總平圖調(diào)整公示》粘貼在小區(qū)的商業(yè)綜合體建筑的玻璃門上。
公示稱，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，2025年3月27日至2025年4月25日按程序?qū)M調(diào)整的“彰泰江與城”項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整內(nèi)容（包括涉及的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件調(diào)整內(nèi)容）進(jìn)行公示，征求利害關(guān)系人意見(jiàn)，擬召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)。相關(guān)利害關(guān)系人對(duì)調(diào)整方案的意見(jiàn)，可通過(guò)書(shū)面方式或委托代表在聽(tīng)證會(huì)上發(fā)言的方式向柳州市自然資源和規(guī)劃局提出。
記者了解到，彰泰江與城的數(shù)名業(yè)主已于4月28日參加了聽(tīng)證會(huì)，并向柳州市自然資源和規(guī)劃局提交了《關(guān)于反對(duì)柳州彰泰江與城三期增加樓棟的意見(jiàn)書(shū)》。
▲業(yè)主提交的意見(jiàn)書(shū)。業(yè)主供圖
記者在柳州市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)“局長(zhǎng)郵箱”看到，彰泰江與城三期的一名業(yè)主曾于5月8日向“局長(zhǎng)郵箱”發(fā)送郵件，內(nèi)容為“彰泰江與城”項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整審批結(jié)果告知機(jī)制的改進(jìn)建議。
5月14日下午，“局長(zhǎng)郵箱”回復(fù)稱，該局已嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定要求，將柳州泰進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司申請(qǐng)規(guī)劃調(diào)整的“彰泰江與城”項(xiàng)目總平面圖進(jìn)行批前公示，征求利害關(guān)系人意見(jiàn)。
公示期結(jié)束后，該局組織召開(kāi)了聽(tīng)證會(huì)，聽(tīng)取“彰泰江與城”項(xiàng)目利害關(guān)系人、建設(shè)單位等各方意見(jiàn)。下一步，該局將綜合各方意見(jiàn)后，作出是否同意修改的決定?！罢锰┙c城”項(xiàng)目已批準(zhǔn)的規(guī)劃信息將在該局的官方網(wǎng)站公布。
律師建議：違法違規(guī)事項(xiàng)可舉報(bào)
廣西國(guó)觀律師事務(wù)所律師王一辰告訴記者，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，房開(kāi)公司作為出賣人，其就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。
該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
《廣西壯族自治區(qū)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》第三十條第八款還規(guī)定：小區(qū)綠化率、房屋間距、容積率等外部環(huán)境以及其他配套設(shè)施與承諾嚴(yán)重不符的，消費(fèi)者提出退房要求的，應(yīng)當(dāng)予以退房，退還消費(fèi)者已付購(gòu)房款及利息，并依法承擔(dān)其他民事責(zé)任。
▲柳州彰泰江與城三期。
對(duì)于房開(kāi)公司銷售商品房后申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃增建樓房的行為，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法〉辦法》有關(guān)規(guī)定，因修改修建性詳細(xì)規(guī)劃給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議的條款屬于格式條款。房開(kāi)利用格式條款免除或者減輕經(jīng)營(yíng)者依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任，以及免除或者減輕經(jīng)營(yíng)者根據(jù)合同的性質(zhì)和目的應(yīng)當(dāng)履行的協(xié)助、通知、保密等義務(wù)，屬于《合同行政監(jiān)督管理辦法》第七條規(guī)定的禁止性行為。
另外，若房開(kāi)公司在沒(méi)有明碼標(biāo)價(jià)的情況下，向業(yè)主收取服務(wù)費(fèi)，違反了《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》第十三條第三款規(guī)定，屬于在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品或者收取未標(biāo)明的費(fèi)用的價(jià)格違法行為，市場(chǎng)監(jiān)管部門可責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，可以并處5000元以下的罰款。
▲業(yè)主稱，購(gòu)房時(shí)被收取“簽約服務(wù)費(fèi)”。業(yè)主供圖
王律師建議，消費(fèi)者可以持相關(guān)證據(jù)材料，依法向市場(chǎng)監(jiān)管部門投訴舉報(bào)。市場(chǎng)監(jiān)管部門可依據(jù)《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》和《合同行政監(jiān)督管理辦法》依法立案查處。
同時(shí)，消費(fèi)者可依據(jù)市場(chǎng)監(jiān)管部門作出的行政處罰決定，依據(jù)最高法相關(guān)司法解釋，通過(guò)提起民事訴訟方式主張自己的合法權(quán)益。
編輯 黃璐露
責(zé)編 楊雙竹
審核 段欽中
