南國早報全媒體記者：李儉芹
公共收益指的是利用共用場地、共用設(shè)施設(shè)備等業(yè)主共有資源進行經(jīng)營活動所獲得的收益，如電梯間廣告、小區(qū)公共區(qū)域的停車位收益、小區(qū)公共區(qū)域出租產(chǎn)生的收益等。原是一件令業(yè)主和物業(yè)公司都高興的事，卻因其收支不透明等成了很多小區(qū)矛盾的源頭。在今年“3·15”來臨之際，記者多方采訪發(fā)現(xiàn)，有些小區(qū)對公共收益的疑惑，來自物業(yè)公司的各種不規(guī)范操作；有一些小區(qū)對公共收益的收支有爭議，主要是業(yè)主委員會的做法存在問題。
焦點一：
小區(qū)公共收益
緣何常受業(yè)主質(zhì)疑
南寧高新區(qū)一小區(qū)業(yè)主稱，他們小區(qū)從來沒有關(guān)于公共收益的公示內(nèi)容，業(yè)主對于小區(qū)的公共收益和支出完全不知情。對此，該小區(qū)物業(yè)管理公司回復(fù)稱，小區(qū)沒有公共收益，因此在每半年的例行公示中沒有該項內(nèi)容。
該物業(yè)管理公司相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，他們曾經(jīng)通過在小區(qū)設(shè)置攤位等獲得過一些公共收益，后來因為業(yè)主質(zhì)疑，在七八年前就停止了該項創(chuàng)收，電梯廣告也停止運營五六年了。對此說法，有業(yè)主并不認(rèn)同，并當(dāng)即從樓下拍下照片，顯示小區(qū)內(nèi)道路兩旁設(shè)置了不少停車位，也是收費停放，“難道這不是公共收益？”
另外，這名業(yè)主對物業(yè)公司的說法還有其他質(zhì)疑?！拔飿I(yè)公司在停止運營之前的收益去哪了？2019年之前小區(qū)樓棟的電梯，每個電梯有三四幅廣告，這些收益去哪里了？為何從不公布？”該業(yè)主認(rèn)為，屬于業(yè)主的公攤部分收益，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)公示收益情況。如果確實用于小區(qū)的開支，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)公示，有正常的流水、有相關(guān)部門的監(jiān)管，作為業(yè)主都能理解，“目前物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾，就在于業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)公司過度擴大自己的權(quán)利，把小區(qū)公共區(qū)域當(dāng)成自己的小金庫”。
南寧市興寧區(qū)一小區(qū)也有類似爭議，小區(qū)業(yè)主也對公共收益的收支提出質(zhì)疑：小區(qū)游泳池、球場、會所等都是小區(qū)配套設(shè)施，這些年掙的錢去哪了？記者就此向該小區(qū)物業(yè)公司求證時，物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，業(yè)主所指的公共設(shè)施并非業(yè)主共有財產(chǎn)，“開發(fā)商投資建設(shè)的，不屬于業(yè)主共有”。對此，曾擔(dān)任南國法援的公益律師唐建勇表示，小區(qū)公共設(shè)施的確是由開發(fā)商投資配建，但以此來說該設(shè)施不屬于業(yè)主共有明顯是缺乏法律依據(jù)的。一般情況下，是否屬于業(yè)主共有，是根據(jù)商品房規(guī)劃用途來判定。因此，建議業(yè)主向相關(guān)部門查詢后，向物業(yè)公司追討公共收益。
▲小區(qū)露天停車位的收費是業(yè)主最常關(guān)注到的地方。業(yè)主供圖
焦點二：
公共收益被侵占
可向部門反映介入
南寧青秀區(qū)某小區(qū)業(yè)委會在 2023 年到期，一些問題也隨即被業(yè)主挖了出來。業(yè)主向記者展示了小區(qū)物業(yè)管理公司的查詢信息顯示，曾任物業(yè)公司高級管理人的“某某玲”（2022年顯示退出物業(yè)高管）與業(yè)主委員會主任“某某偉”是親屬，該物業(yè)公司是在小區(qū)成立業(yè)委會后組建的，“某某玲”的丈夫是公司的股東。另外，“某某玲”的丈夫還在該小區(qū)開了一家茶葉店?！叭绻磺匈~目清晰明了我們也沒意見?！睒I(yè)主拿著繳費截圖告訴記者，他們交物業(yè)費和停車在公共車位時，有時會出現(xiàn)收費方為“XX 茶葉店”。為此，業(yè)主質(zhì)疑業(yè)委會和物業(yè)公司瓜田李下，存在利益輸送，導(dǎo)致公共收益被物業(yè)公司侵占，業(yè)委會到期，僅剩下數(shù)千元公共收益。
▲業(yè)主截圖顯示臨時停車費進了茶葉店。業(yè)主供圖
“業(yè)委會在任 12 年，沒有守護好公共收益。”對于上述狀況，業(yè)主頗有微辭，認(rèn)為業(yè)委會并沒有發(fā)揮公共收益的真正作用。如果業(yè)委會能管好小區(qū)公共收益，小區(qū)建筑出現(xiàn)的墻磚脫落、漏水等問題，都可以得到很好解決。對此，該小區(qū)業(yè)委會（已到期卸任）主任表示有“歷史原因”，已書面向社區(qū)等解釋了，不想通過媒體放大。
也有一些小區(qū)業(yè)主一直守護公共維修資金，不放棄權(quán)利。南寧江南客運站旁一小區(qū)物業(yè)公司在管理該小區(qū)期間，利用小區(qū)公共收益去墊付水費30萬元和電費20萬元，但退出時卻遲遲未歸還上述錢款給業(yè)主。業(yè)主將該情況反映到12345熱線，請相關(guān)部門督促該物業(yè)公司及時歸還錢款。南寧經(jīng)開區(qū)建設(shè)發(fā)展局答復(fù)稱，經(jīng)了解核實，2021年3月15日24時小區(qū)老物業(yè)公司退出小區(qū)，但在小區(qū)工作期間利用小區(qū)公共收益去墊付水費30萬元和電費20萬元費用，遲遲未歸還該錢款，“因此，該物業(yè)公司未歸還業(yè)主公共收益，涉嫌挪用、侵占公共收益的違法行為，我局將相關(guān)線索移交城管執(zhí)法隊，由城管綜合執(zhí)法隊視情況立案查處”。
焦點三
公共收益分成
需要更加公開透明
2023年，柳州市一小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)公共收益特別少，查詢得知了根源——八成公共收益歸物業(yè)公司，記者也對此問題進行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同是新修訂的《廣西物業(yè)管理條例》，因此，物業(yè)公司覺得沒有違反相關(guān)規(guī)定。（詳見南國早報2023年8月11日3版《八成公共收益歸物管合不合理？》）。該報道刊出后，南國早報接到不少小區(qū)業(yè)主的反映，發(fā)現(xiàn)甚至有小區(qū)公共收益全部用來補貼物業(yè)費。
邕寧區(qū)某小區(qū)業(yè)主告訴記者，他們小區(qū)通過業(yè)主投票解聘了前任物業(yè)公司后，才發(fā)現(xiàn)水電房長期被積水浸泡沒有得到及時處理，而且多種公共設(shè)施長期得不到有效的維護和維修。業(yè)主在追根溯源時，了解到前任物業(yè)公司曾經(jīng)做了一些維修方案，要求提取公共維修資金，但大多業(yè)主都沒同意，一心想著逼物業(yè)公司使用公共收益解決。但前任物業(yè)公司撤出時并沒有交接公共收益，解釋稱物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定，屬于全體業(yè)主所有的停車場及其他物業(yè)共用部位、功能設(shè)備設(shè)施統(tǒng)一委托物業(yè)公司經(jīng)營，收取的車位使用費給物業(yè)公司用于補貼物業(yè)費；共用部位、共用設(shè)備設(shè)施經(jīng)營收入用于貼補物業(yè)費。
“這坑也太大了，公共收益全部歸了物業(yè)公司。”該小區(qū)業(yè)主在南國早報報料平臺分享了他們公共收益分成問題后，南寧多個小區(qū)的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，早些年簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，分成比例各不相同，算是行業(yè)不成熟時期留下的歷史問題。目前市場上也全憑物業(yè)公司“良心”來分配和使用。
小區(qū)的公共收益怎么來、如何用？出現(xiàn)上述問題如何破解？在采訪中，不少小區(qū)業(yè)主建言獻策，覺得可以成立業(yè)委會，重新跟物業(yè)公司談合同；也有人建議主管部門對歷史性問題進行重新定義和管理，進行統(tǒng)一的調(diào)整。
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編輯 黎伊瑋
校對 黃少華
責(zé)編 唐海波
審核 胡志偉
