南國早報(bào)全媒體記者：易治平
可以隨時(shí)拎包入住現(xiàn)房，住宅周邊? 規(guī)劃配套也相對更成熟……近幾年，隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，相較于新房，許多購房者更傾向于購買二手房。但是，在二手房交易中，也存在著首付款被挪用、中介卷款跑路、房屋被查封等風(fēng)險(xiǎn)。對此，廣西萬益律師事務(wù)所律師結(jié)合具體案例，引導(dǎo)廣大購房者在二手房交易過程中，保障交易安全，維護(hù)自己的合法權(quán)益。
首付款被挪用
買方進(jìn)退兩難
【案例一】
南寧購房者小王（化名）在購買二手房時(shí)，約定的價(jià)格是180萬元。該房屋有抵押170萬元，雙方約定首付50萬元并在簽訂合同時(shí)支付，賣方負(fù)責(zé)解押后辦理過戶手續(xù)，剩余尾款小王在過戶時(shí)一次性支付。
但是在小王支付了50萬元的首付款后，賣方將首付款挪為他用，并未用于房屋解押。同時(shí)，賣方名下也并無其他財(cái)產(chǎn)可以補(bǔ)足該費(fèi)用。小王就此陷入進(jìn)退兩難的局面：如果仍想要這套二手房，便需要再拿出170萬元用于解押；如果放棄房子，支付的首付款又難以追回。
【律師提醒】
購房者在夠買二手房時(shí)，需要設(shè)置好首付款的支付條件，使尾款足以覆蓋剩余貸款。建議購房人將定金、首付款等委托銀行等第三方托管，設(shè)立共管賬戶，達(dá)到一定條件后賣方才能提取首付款。
▲購買二手房，如何保障交易安全？視覺中國供圖
不查賣方征信等信息
二手房過戶前被查封
【案例二】
購房者小李（化名）看中一套二手房后，快速與賣方談好了價(jià)格，在對房屋進(jìn)行查檔后，便與賣方簽訂了買賣合同并支付了首付款，同時(shí)約定尾款為按揭貸款支付。在首付款支付當(dāng)天，賣方便將房子交付給小李入住使用。
然而，在小李辦理按揭貸款的過程中，銀行表示該房產(chǎn)已被法院查封。經(jīng)查，該房產(chǎn)在買賣合同簽訂前兩周被查封，原因是賣方在簽訂合同前就已負(fù)債累累，欠下信用卡、信用貸、小貸公司等多種款項(xiàng)。
【律師提醒】
在房產(chǎn)交易中，購房者要查詢賣方的征信和涉訴情況，盡可能減少交易風(fēng)險(xiǎn)。如果賣方征信情況良好，沒有逾期未還的債務(wù)，信用貸款也較少，也沒有涉訴，那么出現(xiàn)因?yàn)橘u方債務(wù)導(dǎo)致房屋被查封的概率便會大大減少，有利于保障二手房交易安全。
另外，還建議買方在二手房交易中注意以下幾個(gè)方面：1.交易前要查檔明確房屋的權(quán)屬、權(quán)利限制情況；2.簽訂合同后要求出賣人及早交付房屋，交付后買受人應(yīng)立即將房屋實(shí)際占有并保留好實(shí)際占有的證據(jù)；3.付款應(yīng)采取銀行轉(zhuǎn)賬的方式，而不要現(xiàn)金支付，轉(zhuǎn)賬時(shí)注明用途是支付購房款；付款后要求出賣人出具收款收據(jù)，收據(jù)上注明是購房款。
錢款轉(zhuǎn)給中介個(gè)人
對方跑路無法追回
【案例三】
購房者小柳（化名）在一房屋中介處看中一套二手房，在與中介工作人員確認(rèn)后，小柳將定金支付給了中介工作人員個(gè)人，且沒有要求中介公司出具收款收據(jù)。隨后，該中介工作人員將自己的微信小號偽裝成賣方的微信號，表示賣方授權(quán)該中介工作人員收取首付款 。小柳雖然覺得應(yīng)將購房首付款轉(zhuǎn)至中介公司，但在中介工作人員勸說下，仍將購房首付款轉(zhuǎn)給該中介工作人員。該中介工作人員以賣方的名義出具了收款收據(jù)，該收據(jù)沒有蓋中介公司的章。
在收款后，該中介工作人員將買方支付的定金和首付款挪用。由于代為收取款項(xiàng)并不是中介工作人員的職務(wù)范圍，不屬于職務(wù)行為，再加上買方本就已經(jīng)意識到首付款應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)到中介公司，但還是轉(zhuǎn)款給了中介工作人員個(gè)人，買方對上述購房款的損失存在過錯(cuò)，不構(gòu)成表見代理，中介公司對此沒有責(zé)任，買方的購房款也無法追回。
【律師提醒】
買二手房時(shí)，購房者在支付定金、購房首付款前一定要先核實(shí)賣方身份，是否與產(chǎn)權(quán)證上的一致。不要將款項(xiàng)，尤其是大額的款項(xiàng)直接支付給房產(chǎn)中介工作人員，應(yīng)該直接支付到賣方的銀行賬戶中或者支付到靠譜、有承擔(dān)返還責(zé)任能力的中介公司賬戶中。
行業(yè)協(xié)會繼續(xù)出招
規(guī)范中介經(jīng)營行為
南寧市房地產(chǎn)中介行業(yè)管理協(xié)會（以下簡稱中介協(xié)會）透露，去年該協(xié)會共收到侵權(quán)情節(jié)較重的消費(fèi)者投訴7宗。其中，中介不及時(shí)繳納稅費(fèi)1宗，中介存在違規(guī)行為和操作不規(guī)范1宗，傭金獎金分配糾紛1宗，以及交易合同糾紛4宗。
中介協(xié)會秘書長覃桂萍介紹，在多方監(jiān)管下，南寧房產(chǎn)中介市場不斷規(guī)范。今年，該協(xié)會將繼續(xù)受理房屋交易過程中遇到的各? 種問題，加大處理消費(fèi)者投訴、維權(quán)和舉報(bào)力度，助力消除消費(fèi)痛點(diǎn)和難點(diǎn)。同時(shí)，協(xié)會將加大對加盟品牌權(quán)責(zé)分化的明確和管理，避免經(jīng)營者與企業(yè)之間相互推責(zé)，進(jìn)一步規(guī)范中介經(jīng)營行為。
【啟事】
“筑家”遇糟心事 歡迎你來報(bào)料
裝修房子，是因?yàn)槲覀兣ο胱尫孔幼兊糜衅焚|(zhì)，讓今后的生活因居住舒適而變得快樂。但是，裝修過程難免會遇到煩心事或留有遺憾。
一年一度的“3·15”國際消費(fèi)者權(quán)益日即將到來，你若遇到住宅建筑施工質(zhì)量方面的問題，或者在收房后遇到裝修質(zhì)量問題，歡迎報(bào)料，我們將助你維權(quán)。
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編輯 黎伊瑋
校對 黃少華
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審核 胡志偉
