南國早報全媒體記者：李儉芹
南寧南湖碧園小區(qū)曾是口碑不錯的小區(qū)，但在去年南寧市住房和城鄉(xiāng)建設局通報中，南寧中僑物業(yè)服務有限公司管理的該小區(qū)被評為“差”。小區(qū)多數(shù)業(yè)主對物業(yè)管理也頗有微詞。近期，在街道辦和社區(qū)的指導下，這個沒有業(yè)委會的小區(qū)以“召集人”形式發(fā)起了臨時業(yè)主大會。經(jīng)過全體業(yè)主表決，新物管公司進駐，小區(qū)管理采取“信托制”服務模式，此創(chuàng)新做法獲得多數(shù)業(yè)主認可。
業(yè)主為何對物管不滿？
3月17日上午，不少業(yè)主聚攏到該小區(qū)中庭廣場。“此前我們?nèi)纬闪I(yè)委會均未成功。”業(yè)主黃女士說道。她是本次臨時業(yè)主大會的組織者之一，據(jù)她和幾名業(yè)主介紹，小區(qū)物業(yè)管理存在許多問題，如小區(qū)公共設施老化、電梯超期服役故障頻發(fā)、道路年久失修導致地面塌陷、業(yè)主停車困難、高空拋物現(xiàn)象時現(xiàn)、環(huán)境衛(wèi)生堪憂等。其中一些問題還引起業(yè)主之間矛盾。
▲南湖碧園小區(qū)唱票現(xiàn)場，街道辦和社區(qū)進行指導。本文圖片均由南國早報全媒體記者 李儉芹攝
小區(qū)物管賬目管理不明晰。據(jù)介紹，小區(qū)上一屆業(yè)委會2017年末到期后，還在2018年10月將公共維修資金268.9萬余元轉到了中僑物業(yè)?？顚Ｓ觅~戶。業(yè)主多次追查，直到2022年2月，中僑物業(yè)才公布了該?？钯~戶，顯示余額19.1萬元，另外的250萬元則顯示在中僑物業(yè)名下另外一個賬戶上。業(yè)主要求物管公司公布專用賬戶的明細至今未果。
物業(yè)服務質量打折。按規(guī)定物管應當24小時有人值班，但晚上業(yè)主打物管服務電話求助，漸漸變?yōu)闊o人接聽。有時業(yè)主在夜間被困電梯，求助物管無門。
南國早報全媒體記者就此問題向中僑物業(yè)求證。一名林姓經(jīng)理表示，業(yè)主提出的268萬余元的公共維修資金都在賬戶中，至今沒有動過，至于為何被轉移到了其他賬戶，林經(jīng)理稱“總公司賬務才清楚”。他還表示，物管公司各崗位服務時間不相同，關于“下班后業(yè)主打電話無人接聽”，是個別業(yè)主帶節(jié)奏，想把小事放大。
沒有業(yè)委會也實現(xiàn)了業(yè)主“當家”
南湖碧園小區(qū)在20年前交付，2004年被南寧市授予2003年度“綠化先進單位”。然而到了2022年，南寧市住建局對表現(xiàn)優(yōu)秀和表現(xiàn)較差的部分物業(yè)小區(qū)及相關物業(yè)服務企業(yè)予以通報。其中，中僑物業(yè)服務有限公司管理的南湖碧園小區(qū)就被列入了“差”評行列。
“20年來，小區(qū)的變化讓我們十分痛心，問題、責任和痛點都在管理?！睒I(yè)主黃先生稱，上一屆業(yè)主委員會到期后，業(yè)主數(shù)次籌備業(yè)主委員會均告失敗。這導致目前業(yè)主與物管之間、業(yè)主與業(yè)主之間溝通困難，業(yè)主的諸多訴求得不到及時解決和處理，且對物管的工作不能做到有效監(jiān)督，物管對小區(qū)的一些管理措施和方案有時也難以落實。
▲臨時業(yè)主大會工作人員在街道辦和社區(qū)監(jiān)督下開箱唱票。
業(yè)主黃女士稱，根據(jù)相關法規(guī)，由20%的業(yè)主聯(lián)名發(fā)起，并由各棟業(yè)主自愿作為召集人可召開臨時業(yè)主大會。目前，業(yè)主們的訴求是解除與中僑物業(yè)的服務，重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。召集人得到了街道辦和社區(qū)的指導，隨后他們又進行了物業(yè)服務市場調查。市場調查中，很多企業(yè)覺得0.8元/平方米的物業(yè)費很難平衡服務成本，要么要求用公共收益來補貼，要么要求提升物業(yè)服務費。不管是漲費用還是使用公共收益補貼，小區(qū)沒有業(yè)委會，都難以進行后續(xù)監(jiān)督管理。對此，熱心業(yè)主多方求助，打聽到了“信托制”服務模式，可以由全體業(yè)主共同監(jiān)督。最后在不漲費用的情況下進行信托制服務，有兩家物管公司同意了該小區(qū)的選聘方案。
嘗鮮新型“信托制”服務
臨時業(yè)主大會終于得以召開。在17日的唱票環(huán)節(jié)，街道辦、社區(qū)、警方等均來到現(xiàn)場，青秀區(qū)嘉賓社區(qū)居委會和南湖碧園小區(qū)臨時業(yè)主大會召集人聯(lián)合公布了投票結果。該小區(qū)業(yè)主擁有的專有部分物業(yè)總建筑面積為11.3萬平方米，業(yè)主總人數(shù)為855人。本次臨時業(yè)主大會參與投票人數(shù)為673人，占總人數(shù)的78.71%，已達到總人數(shù)的2/3；參與投票面積數(shù)為9.2萬余平方米，占專有部分物業(yè)總建筑面積數(shù)為81.94%，已達到專有部分物業(yè)總建筑面積2/3，為有效召開。業(yè)主大會表決的相關議題中，99%的業(yè)主選擇了“不續(xù)聘”中僑物業(yè)、98.9的業(yè)主選擇了贊成“信托制”物業(yè)服務。
▲3月17日公布了本次臨時業(yè)主大會結果通告。
在采訪中，不少業(yè)主對信托制物業(yè)服務有所期待，大家覺得“可以一試”。
這種模式有什么好呢？有業(yè)主稱，這種模式下，物業(yè)公司將建立一個小程序，所有業(yè)主都可以登錄查看小區(qū)的物業(yè)費交納情況、小區(qū)公共收益情況，遇到需要維修的事項，也由大家一起說了算。最重要的是，該模式不同于以往傳統(tǒng)的包干制模式，傳統(tǒng)模式下小區(qū)財務不透明，采用新模式不僅小區(qū)公共收益透明化，甚至連物業(yè)公司的利潤空間，業(yè)主都一目了然。
記者從南寧市住建局了解到，小區(qū)治理關系到廣大業(yè)主的幸福感，該小區(qū)在業(yè)委會多次籌備失敗的情況下，在法律框架下進行創(chuàng)新，通過召集人形式讓業(yè)主實現(xiàn)自己的事情自己作主，也為其他小區(qū)提供了一個學習樣板?！靶磐兄啤币M了外省的一些經(jīng)驗，在南寧還屬于“嘗鮮”，它是否成功還需要實踐檢驗，不僅要看業(yè)主大會的表決，在后期服務中，也要看業(yè)主繳納物業(yè)費的積極性。
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編輯 戴昕明
