危房業(yè)主不直接出資也能拆危建新？近日，廣州市花都區(qū)新華坊危房拆除重建項(xiàng)目正式動(dòng)工建設(shè)，業(yè)主讓渡20年運(yùn)營(yíng)權(quán)，以未來(lái)的租金收益替代當(dāng)前的改造出資，實(shí)現(xiàn)不直接出資換新房。廣州率先探索運(yùn)營(yíng)權(quán)有償讓渡的模式，為破解危舊房改造的籌資難題提供了一條新路徑。
▲新華坊拆除重建項(xiàng)目正在施工中。
八旬危房每逢大雨必漏水
新華坊位于花都區(qū)新華市場(chǎng)內(nèi)，始建于20世紀(jì)40年代，改造前用途主要是商鋪和倉(cāng)儲(chǔ)。項(xiàng)目總建筑面積約2660平方米，建筑1-2層，共19套房屋，其中7套為直管公房，已委托區(qū)城投公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，剩余12套為私人業(yè)主所有。
歷經(jīng)大半個(gè)世紀(jì)的風(fēng)吹雨打，這棟磚混、磚木結(jié)構(gòu)的建筑垂垂老矣，2024年6月經(jīng)鑒定為整幢危房，不能保證使用安全。新華坊被老花都人親切地稱為“村坊”，多年來(lái)人流密集，承載著花都人的美好回憶。商鋪業(yè)主和周邊的群眾都對(duì)新華坊的老去表示惋惜，盼望改造。
“距離我岳父買下這個(gè)物業(yè)八十多年了，上面那個(gè)窗漏水很嚴(yán)重，一下大雨多處漏水。”臨街第一間商鋪所有人駱先生說(shuō)，“這里就像一個(gè)窗口，影響整個(gè)新華市場(chǎng)的形象。”
為確保群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，2024年6月，花都區(qū)住建局、新華街發(fā)布危房治理通知書、臨時(shí)搬離通知書，引導(dǎo)業(yè)主和租戶自行搬離，隨后開(kāi)始圍蔽，對(duì)未搬離的群眾逐戶上門勸離。
新樓交給企業(yè)運(yùn)營(yíng)20年
拆危建新，同步推進(jìn)。新華坊項(xiàng)目正好趕上了政策的春風(fēng)。2024年7月，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》，推進(jìn)城市更新落地實(shí)施。
新華坊產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，籌資難度很高。新華坊共有13戶業(yè)主，其中1戶為區(qū)直管公房，12戶為私人業(yè)主產(chǎn)權(quán)。由于建設(shè)年代久遠(yuǎn)，產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)去世或失聯(lián)多年，12戶私人業(yè)主由多名后人代表簽約。業(yè)主人數(shù)最多的一戶甚至有5名產(chǎn)權(quán)人，涉及十余名代表。業(yè)主訴求各不相同，溝通協(xié)調(diào)難度極大。
資金籌集是改造最大的困難，花都區(qū)發(fā)掘危舊物業(yè)商業(yè)價(jià)值，開(kāi)創(chuàng)性地采取全新模式，創(chuàng)新推動(dòng)社會(huì)資本與預(yù)期經(jīng)營(yíng)權(quán)結(jié)合，提出自行出資或不出資兩種方式供業(yè)主選擇。拆危建新后，業(yè)主統(tǒng)一將新建筑的20年運(yùn)營(yíng)權(quán)有償讓渡給區(qū)屬國(guó)企，雙方互利共贏。
在20年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，直接出資的業(yè)主可獲得稍高于重建前的租金收益；不直接出資的業(yè)主因以20年經(jīng)營(yíng)權(quán)換取國(guó)企出資，租金收入需分期償還國(guó)企拆危建新成本，再獲得剩余部分租金收入。
國(guó)企扮演“職業(yè)經(jīng)理人”角色，通過(guò)統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃，招商出租，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，國(guó)企還需承擔(dān)運(yùn)營(yíng)期間維護(hù)管理成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)營(yíng)期滿后，由國(guó)企重新裝修并按原戶型交還業(yè)主，業(yè)主獲得20年穩(wěn)定的租金收益和一套新房。
業(yè)主讓渡權(quán)益就能“喜提”新樓，極大降低了項(xiàng)目的籌資難度。最終，12戶私人業(yè)主全部簽約，其中1戶出資，11戶不出資。選擇出資的業(yè)主代表駱先生說(shuō)：“按照合同，拆除重建后商鋪?zhàn)饨疠^之前稍有提高，往后每5年租金也會(huì)增加5%?！?/p>
打造新地標(biāo)引入新業(yè)態(tài)
根據(jù)《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》，新華坊按照不增加戶數(shù)、不改變?cè)ㄖ猛尽⒒静粩U(kuò)大原建筑基底、基本不改變四至關(guān)系的標(biāo)準(zhǔn)制定了改造方案。去年12月，花都區(qū)住建局通過(guò)了新華坊改造方案，現(xiàn)在已正式開(kāi)工改造。
項(xiàng)目將通過(guò)拆危建新，盤活原有7處公房，利用公房的公共空間，打造階梯式的休閑空間。屋頂花園串聯(lián)北側(cè)坡屋頂觀景平臺(tái)和部分二層室內(nèi)空間，形成環(huán)形商業(yè)動(dòng)線，活化二層商業(yè)空間，解決原來(lái)二層建筑利用率低、物業(yè)價(jià)值低的難題，打造具特色的展陳空間和休閑空間，成為新華街地標(biāo)性建筑，提高商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)微利可持續(xù)的長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)。
改造后，新華坊對(duì)原有婚慶用品業(yè)態(tài)提檔升級(jí)，穿過(guò)“喜慶里”，提升“凌云巷”，結(jié)合新華歷史文化引入灰塑等“非遺”產(chǎn)業(yè)，注入體驗(yàn)館與大師工作坊等，將非遺與大眾消費(fèi)相結(jié)合，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新活力。
編輯 黃璐露
責(zé)編 楊雙竹
審核 段欽中
