樓市進(jìn)入筑底階段。
10月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1～9月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，盡管投資、銷(xiāo)售、融資等各項(xiàng)指標(biāo)仍在下滑，但多個(gè)指標(biāo)跌幅出現(xiàn)收窄。
投資端，1～9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降10.1%，降幅比前8個(gè)月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。這是今年以來(lái)，房地產(chǎn)投資跌幅首次收窄。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，一方面由于去年同期該指標(biāo)跌幅較大（下跌9.1%），形成低基數(shù)效應(yīng)。另一方面，隨著房地產(chǎn)融資“白名單”的推進(jìn)，房企融資有了一定保障，由此推動(dòng)新開(kāi)工面積跌幅收窄，這對(duì)投資有一定支撐。再加上改善性購(gòu)房需求活躍，這兩年出讓的高溢價(jià)地塊開(kāi)工進(jìn)度加快，都對(duì)開(kāi)發(fā)投資有所支撐。
從影響房地產(chǎn)投資的幾個(gè)指標(biāo)看，1～9月份，房屋新開(kāi)工面積同比下降22.2%，降幅較前8個(gè)月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)，該指標(biāo)降幅已連續(xù)7個(gè)月收窄；房屋施工面積同比下降12.2%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積同比下降24.4%，降幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。很大原因是開(kāi)發(fā)商近幾年拿地少了，導(dǎo)致竣工數(shù)據(jù)相應(yīng)減少。
但房屋竣工面積跌幅連續(xù)幾個(gè)月擴(kuò)大，必然對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資造成拖累，后續(xù)有必要繼續(xù)加大保交房力度，這也是近期政策發(fā)力點(diǎn)之一。
就在前一日，中央五大部門(mén)召開(kāi)房地產(chǎn)政策發(fā)布會(huì)，提出年底前將“白名單”項(xiàng)目信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億元，所有符合“白名單”標(biāo)準(zhǔn)條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”“應(yīng)貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”，這為保交房提供了重要保障，也為房地產(chǎn)投資端筑底提供了資金支撐。
銷(xiāo)售端出現(xiàn)改善信號(hào)。1～9月份，新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降17.1%，降幅比1～8月收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷(xiāo)售額同比下降22.7%，降幅收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷(xiāo)售額降幅收窄1個(gè)百分點(diǎn)。
這其中固然有去年同期房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模低基數(shù)的影響，但更重要的是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)3年調(diào)整，已經(jīng)開(kāi)始筑底。
從9月單月數(shù)據(jù)看，商品房銷(xiāo)售面積為9682萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)50%；商品房銷(xiāo)售額為9157億元，環(huán)比增長(zhǎng)43%。
值得注意的是，9月份，開(kāi)發(fā)商并未大幅降價(jià)。9月份，70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.7%，跌幅與8月份持平。因此，銷(xiāo)量改善的最主要原因可能還是，此前中央和地方出臺(tái)的一系列支持政策，奏效了。
銷(xiāo)售改善疊加房企主動(dòng)去庫(kù)存，房地產(chǎn)待售面積跌幅出現(xiàn)連續(xù)收窄態(tài)勢(shì)。1～9月份，全國(guó)房地產(chǎn)待售面積同比下降13.4%，跌幅連續(xù)4個(gè)月收窄。與之相關(guān)的一個(gè)數(shù)據(jù)是，前三季度，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)新房累計(jì)同比降幅為34%。
1～9月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9800元/平方米，同比下跌6.7%。目前房?jī)r(jià)跌幅指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月的收窄態(tài)勢(shì)。
10月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)盛來(lái)運(yùn)在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，前三季度房地產(chǎn)政策對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)發(fā)揮了積極作用。房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積、金額增速降幅連續(xù)多個(gè)月收窄。從這些數(shù)據(jù)來(lái)看，我們認(rèn)為房地產(chǎn)政策效應(yīng)正在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向企穩(wěn)方向邁進(jìn)。
房企資金端有所改善。1～9月份，房企到位資金同比下降20%，降幅較1～8月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，該指標(biāo)已連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)跌幅收窄的態(tài)勢(shì)。這背后是，各地出于保交房任務(wù)及“白名單”制度安排，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資給出了大力支持。
從資金來(lái)源看，國(guó)內(nèi)貸款11466億元，同比下降6.2%；利用外資29億元，下降19.9%；自籌資金28680億元，下降9.1%；定金及預(yù)收款23593億元，下降29.8%；個(gè)人按揭貸款11079億元，下降34.9%。后兩個(gè)指標(biāo)均與銷(xiāo)售掛鉤，降幅較前8個(gè)月收窄0.4和0.9個(gè)百分點(diǎn)。
隨著“白名單”入圍范圍和信貸規(guī)模的擴(kuò)圍，以及地方收儲(chǔ)商品房及存量土地進(jìn)程的加快，房企資金面改善狀況預(yù)計(jì)會(huì)更好。
這日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還發(fā)布了經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。今年前三季度，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)4.8%，其中，三季度同比增長(zhǎng)4.6%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨一定下行壓力。
這也是9月底以來(lái)，中央各部委密集出臺(tái)新一輪紓困政策的主要原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，才能更好地為宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供支撐。
政策刺激下，購(gòu)房入市動(dòng)作加快。根據(jù)中指院監(jiān)測(cè)，多數(shù)核心城市調(diào)研項(xiàng)目國(guó)慶假期平均認(rèn)購(gòu)量超過(guò)9月全月。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)慶節(jié)后一周（10.7～10.13），上海、廣州、深圳、杭州新建商品住宅銷(xiāo)售面積同比分別增長(zhǎng)5.6%、32.9%、57.4%、117.8%。
李宇嘉預(yù)計(jì)，10月份商品房銷(xiāo)售將有所好轉(zhuǎn)。進(jìn)入11月份，隨著新一輪政策紓困開(kāi)始見(jiàn)效，開(kāi)發(fā)商也為了全年業(yè)績(jī)而沖刺，預(yù)計(jì)四季度銷(xiāo)售數(shù)據(jù)將比三季度有明顯增長(zhǎng)，全年商品房銷(xiāo)售跌幅繼續(xù)收窄。
中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示，目前核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)“回穩(wěn)”態(tài)勢(shì)明顯，居民置業(yè)信心有所恢復(fù)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)新政將繼續(xù)顯效，10月市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯增長(zhǎng)。四季度，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)“一攬子”配套政策將加速落實(shí)，核心城市市場(chǎng)量?jī)r(jià)或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，從而對(duì)全國(guó)市場(chǎng)筑底提供重要支撐。
經(jīng)過(guò)3年時(shí)間調(diào)整，商品房銷(xiāo)售底部逐步清晰。
編輯 何坪陽(yáng)
責(zé)編 楊雙竹
審核 段欽中
