南國早報(bào)全媒體記者：雷小琴 見習(xí)記者 李明洋
南寧不少小區(qū)都有外圍停車場，該區(qū)域沒有專屬產(chǎn)權(quán)，屬于業(yè)主共有，但在管理和收益問題上卻產(chǎn)生了不少矛盾。小區(qū)外圍停車場該如何管理？停車收益如何分配？近日，南國早報(bào)全媒體記者進(jìn)行了走訪調(diào)查。
外圍停車場合同到期，物管單方面招標(biāo)承租遭反對
南寧市瀚林美筑小區(qū)有兩處外圍停車場共計(jì)220個車位，產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有。該小區(qū)業(yè)委會秘書李先生告訴記者，停車場被物管公司以每年15萬元出租給第三方經(jīng)營了近十年，收益超過百萬元，但支出項(xiàng)解釋不能令業(yè)主信服。
2022年4月28日，該小區(qū)第一屆業(yè)委會成立后向物管公司提出，2023年3月14日承租合同到期后，將停車場交還業(yè)委會，由全體業(yè)主大會決定后續(xù)如何經(jīng)營。但物管公司3月10日單方面進(jìn)行外圍停車場承包招標(biāo)，并在小區(qū)內(nèi)公示，此舉遭到業(yè)委會反對。
▲瀚林美筑小區(qū)，物管張貼的外圍停車場承包招標(biāo)公告和業(yè)委會張貼的反對公告。南國早報(bào)全媒體見習(xí)記者 李明洋攝
3月22日下午，南國早報(bào)全媒體記者在該小區(qū)外圍的兩處停車場看到，道閘呈敞開狀態(tài)，無人收費(fèi)。
▲瀚林美筑小區(qū)外圍兩處停車場道閘處于敞開狀態(tài)。南國早報(bào)全媒體見習(xí)記者 李明洋攝
3月23日，該小區(qū)物管公司南寧市瀚林物業(yè)服務(wù)有限公司的梁主任稱，物管公司依據(jù)物業(yè)服務(wù)委托合同及與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，對小區(qū)外圍停車場進(jìn)行管理，所得收入取之于小區(qū)，用之于小區(qū)，如今管理工作受阻，無法正常開展。
對此，相關(guān)部門多次召集各方協(xié)調(diào)，到現(xiàn)場調(diào)查核實(shí)后，通知物管公司暫停招標(biāo)工作，同時建議業(yè)委會依據(jù)相關(guān)準(zhǔn)則和流程，盡快召開業(yè)主大會，合法合規(guī)地解決問題。
業(yè)主停車一位難求，收回公共車位卻受阻
南寧城市春天小區(qū)業(yè)委會主任錢先生告訴記者，該小區(qū)有3300多戶，卻只有600多個臨時車位，且東、西區(qū)共有220個車位被建設(shè)單位和前期物管非法出租給第三方，業(yè)主停車一位難求。
▲3月23日下午，記者在城市春天小區(qū)西區(qū)停車場看到，收費(fèi)牌上顯示“北湖茶城停車場”。南國早報(bào)全媒體記者 雷小琴攝
該小區(qū)物管公司經(jīng)理候國強(qiáng)表示，小區(qū)采用按次收費(fèi)、先到先停的方式，并對非業(yè)主停車提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一定程度上緩解了業(yè)主停車難的問題。
據(jù)了解，為了將220個車位收回，該小區(qū)業(yè)委會在物權(quán)保護(hù)糾紛案件勝訴后，向南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，但案外人提起執(zhí)行異議之訴，該案將于3月31日開庭審理。
外圍停車場收益盼陽光化，建立公共收益專戶更明晰
業(yè)內(nèi)人士分析，小區(qū)外圍停車場的管理及收益問題比較普遍。有的小區(qū)沒有成立業(yè)委會，一般情況下由物管公司代管，物管公司對收益的支配權(quán)比較大；成立業(yè)委會后，業(yè)委會代表業(yè)主行使監(jiān)督權(quán)，收益一般由物管與業(yè)委會根據(jù)相關(guān)協(xié)議按比例分配，物管公司將分得的收益用于停車場的管理，或彌補(bǔ)物業(yè)開支的不足。
南國法援律師趙明堂認(rèn)為，如果小區(qū)外圍停車場的產(chǎn)權(quán)已明確為業(yè)主共有，依據(jù)現(xiàn)有的民法典規(guī)定，其收益應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)業(yè)主共有。不管是物管公司或業(yè)委會代為管理，都應(yīng)當(dāng)主動向業(yè)主公布公共收益的取得和使用情況，做到公開透明；如出現(xiàn)車位被侵占的情況，業(yè)主可通過法律途徑追回。
▲城市春天小區(qū)停車場。南國早報(bào)全媒體記者 雷小琴攝
廣西民族大學(xué)法學(xué)院副教授蔣鳴湄認(rèn)為，小區(qū)外圍停車場的管理權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)屬于全體業(yè)主，實(shí)際管理者有義務(wù)讓其在陽光下運(yùn)行：一是須向業(yè)主詳盡公開公共收益收支情況；二是公共收益須存入業(yè)主大會公共資金賬戶或業(yè)主大會指定的賬戶；三是應(yīng)盡快建立順暢的溝通渠道，必要時依據(jù)法律及小區(qū)議事規(guī)則，將爭議事項(xiàng)交由業(yè)主大會投票決定。
對于業(yè)主大會召開難、業(yè)委會成立難等問題，廣西房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會相關(guān)人士建議，可嘗試電子投票的方式進(jìn)行議事、表決等。
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編輯 農(nóng)詩祺
校對 黃少華
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審核 王沖
